Eric Mozanowski führte in Berlin / Leipzig sowie Stuttgart im Rahmen von Seminarveranstaltungen die Vertragsreihe zum Thema Denkmalschutz in Deutschland fort. Aus dem Kreis der Teilnehmer kam der Wunsch wichtige Wissensmodule auch im Internet zu veröffentlichen. Dies ist Teil 22, welcher sich mit der Frage um die Gewährung der Steuervorteile von Seiten des Finanzamtes betrug.
Änderung des Verfahrens von Seiten des Finanzamtes
Bisher haben die Finanzämter die Steuervorteile zunächst vorläufig entsprechend den Angaben des Bauträgers anerkannt, wenn das Denkmalschutzamt bescheinigte, dass der Bauträger alle erforderlichen Unterlagen bei ihm eingereicht hat. Sobald die Denkmalschutzbehörde später den endgültigen Bescheid erlassen hat, haben die Finanzämter den Einkommensteuerbescheid entsprechend angepasst, was aber meistens nur zu geringfügigen Änderungen führte. Seit Ende des Jahres 2008 lehnen die Finanzämter ein derartiges Verfahren jedoch ab.
Die Finanzämter prüfen:
– ob die vorgelegte Bescheinigung von der zuständigen Behörde ausgestellt worden ist,
– ob es sich um Baumaßnahmen an einem Gebäude oder um die Herstellung eines neuen Gebäudes handelt,
– ob es sich um einen Fall der Modernisierung als Bauherr (§ 7i Abs. 1 Satz 1 EStG) oder der Modernisierung als Erwerber (§ 7i Abs. 1 Satz 5 EStG) handelt,
– (in den Fällen einer Modernisierung als Bauherr) ob Erhaltungs- oder Herstellungsaufwand vorliegt,
– (in den Fällen einer Modernisierung als Erwerber) inwieweit die Baumaßnahmen nach Abschluss des Kaufvertrages durchgeführt worden sind,
– ob weitere Zuschüsse für die bescheinigten Aufwendungen gezahlt worden sind,
– ob die Aufwendungen im Rahmen einer Einkunftsart oder – bei selbstgenutzten Wohnungen – wie Sonderausgaben zu berücksichtigen sind,
– wann der Betrag erstmals in Anspruch genommen werden kann.
Betrug die Wartezeit der Anleger auf seinen Steuervorteil eine kleine Ewigkeit, bis das Denkmalschutzamt die endgültige Bescheinigung erteilt, so ist die Vorgehensweise zu prüfen.
Mit dieser Verzögerung muss man sich aber nicht abfinden.
Am erfolgversprechendsten dürfte es sein, das Finanzamt darauf zu verklagen, dass es den Steuervorteil zunächst vorläufig anerkennt und betrug die Höhe der begünstigten Baukosten anhand der Angaben des Bauträgers einen geschätzten Wert. Da auch ein solches Klageverfahren eine Weile dauert, kann man außerdem Antrag auf einstweiligen Rechtsschutz stellen. Allerdings liegt hierzu bisher noch keine Rechtsprechung vor. Eine vernünftige Lösung des Problems könnte daher nur darin liegen, dass der Gesetzgeber die Kompetenzen zwischen Finanzamt und Denkmalschutzbehörde neu verteilt und regelt, dass die Denkmalschutzbehörde lediglich feststellt, welche Baumaßnahmen begünstigt sind, während die Finanzbehörde die Kosten dieser Baumaßnahmen ermittelt.
Möglichkeit der Kostendarlegung
Eric Mozanowski hierzu: „Der Käufer eines zu modernisierenden Denkmals steht darüber hinaus vor dem Problem, dass die Denkmalschutzbehörde ihm und nicht dem Verkäufer die Bescheinigung erteilen muss. Die jeweiligen Kosten fallen jedoch nicht beim Käufer, sondern beim Bauträger an und werden auch von diesem getragen. Der Käufer hat damit in der Regel keine Möglichkeit, der Denkmalschutzbehörde die jeweiligen Kosten darzulegen.“
In den meisten Fällen ist dem Käufer somit unbekannt, welche Baukosten im Einzelnen angefallen sind. Zwar wird in der Regel im Kaufvertrag vereinbart, welcher Teil des Kaufpreises auf die Modernisierung entfallen soll. Damit wird aber lediglich dem Käufer in Aussicht gestellt, welcher Aufwand es betrug oder mit welchem Volumen für die erhöhten Absetzungen er rechnen kann. Über die Höhe der tatsächlichen Baukosten sagt diese Vereinbarung dagegen nichts aus.
„Um nun gleichwohl eine gewisse Sicherheit für den Käufer zu erreichen, sollte der Bauträger bereits im Kaufvertrag verpflichtet werden, der Bescheinigungsbehörde die tatsächlichen Baukosten der Modernisierungsmaßnahme offenzulegen und diese auch nachzuweisen“, so Eric Mozanowski und referierte in Stuttgart noch über die weiteren Möglichkeiten der Sicherheit für Käufer und mit welchen weiteren Problemen zu rechnen sind.
V.i.S.d.P.:
Eric Mozanowski
Der Verfasser ist für den Inhalt verantwortlich
Eric Mozanowski, ehemaliger Vorstand der ESTAVIS AG, führte in Berlin / Leipzig sowie Stuttgart im Rahmen von Seminarveranstaltungen die Vortragsreihe zum Themengebiet Denkmalschutz in Deutschland fort. Aus den Kreisen der Teilnehmer kam der Wunsch, wichtige Wissensmodule auch im Internet zu veröffentlichen. Weitere Informationen unter: www.estavis.de
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