Eric Mozanowski führte in Berlin / Leipzig sowie Stuttgart im Rahmen von Seminarveranstaltungen die Vertragsreihe zum Thema Denkmalschutz in Deutschland fort. Aus dem Kreis der Teilnehmer kam der Wunsch wichtige Wissensmodule auch im Internet zu veröffentlichen. Dies ist Teil 29, welcher sich mit Beispielen aus der Praxis, den Auswirkungen auf das versteuernde Einkommen betrug.
Auswirkungen auf das zu versteuernde Einkommen
Eric Mozanowski: „Die steuerlichen Vorteile lassen sich am besten am konkreten Beispiel illustrieren. Dabei wird deutlich, dass sich die Steuerlast durch Investitionen in Denkmale spürbar senken lässt. Nennenswerte Effekte gibt es bereits ab einem zu versteuernden Einkommen von mehr als 25.000 Euro pro Jahr.“
Beispiel 1: Frau Müller hat beispielsweise ein zu versteuerndes Einkommen von 29.000 Euro. Sie möchte eine denkmalgeschützte Kapitalanlagewohnung mit Modernisierungszusage kaufen und diese ausschließlich über ein Darlehen finanzieren. Der notarielle Kaufpreis für die 44 Quadratmeter große Wohnung beträgt 94.102 Euro. Davon sind 66.694 Euro nachträgliche Herstellungskosten. Die Kaltmiete soll nach der Modernisierung 234 Euro betragen, abzüglich nicht umlagefähiger Nebenkosten von 58 Euro pro Monat.
Der notarielle Kaufpreis beträgt: 94.102,00 Euro
+ Grunderwerbssteuer (3,5%) 3.294,00 Euro
+ Notarkosten (2,5 %) 2.348,00 Euro
+ Bauzeitzinsen (3,0%) 2.823,00 Euro
Ergibt eine Investitionssumme von 102.567,00 Euro
Kaufpreis inkl. Nebenkosten 102.567,00 Euro
+ Disagio und Darlehensgebühren 1.794,00 Euro
Gesamtkosten 104.360, 00 Euro
Frau Müller kauft die Wohnung mit Modernisierungszusage am 19.08.2009. Im Oktober 2009 geht die Wohnung in ihr Eigentum über. Die Modernisierung ist am 27.08.2010 beendet. Das bedeutet, dass Frau Müller im ersten Jahr keine Mieteinnahmen, sondern nur Modernisierungsausgaben hat. Da der Lastenwechsel jedoch bereits im Oktober 2009 stattgefunden hat, kann sie die Aufwendungen für das Darlehen und die lineare Denkmal-Afa schon in diesem Jahr steuerlich geltend machen.
Ergebnis in der Erwerbsphase betrug (2009)
Eigenkapital 0,00 Euro
– Darlehenszinsen 1.252,00 Euro
– Tilgung 182,00 Euro
+ Steuererstattung aus 5.952 Euro 1.887,00 Euro
Werbungskosten* + Abschreibung
= Gesamtüberschuss nach Steuern 454,00 Euro
* Die Werbungskosten addieren sich wie folgt:
Disagio/Darlehensgebühr 1.794,00 Euro
+ Bauzeitzinsen 1.823,00 Euro
+ Darlehenszinsen 1.252,00 Euro
+ Altbau-Afa (§ 4 EStG, linear 2,5 %) 84,00 Euro
Eric Mozanowski weist darauf hin, dass erhöhte Absetzungen nach § 7i EStG konnten 2009 noch nicht geltend gemacht werden, weil die Modernisierung erst im Folgejahr abgeschlossen wurde. Die Abschreibungs- und Vermietungsphase begann bei der Wohnung von Frau Müller somit erst 2010.
Beispiel: Die Entwicklung der Investition über einen Zeitraum von zwölf Jahren betrug:
Nach der Rechnung zufolge hat Frau Schmitt in dieser Zeit 35.285 Euro gespart. Das Gesamtergebnis der Investition nach Steuern liegt bei -22.340 Euro (ohne Steuervorteil -57.625 Euro). Da von dem Darlehen im gleichen Zeitrum 19.140 Euro getilgt worden sind, bleibt ein Minus von zunächst 3.200 Euro. An einem Standort mit gleichbleibenden oder wachsenden Haushaltszahlen kann jedoch davon ausgegangen werden, dass der Wert der Wohnung wächst. Nimmt man etwa an, dass er sich etwa analog zur allgemeinen Teuerung entwickelt, steigt der Wert der Wohnung bei einer jährlichen Inflationsrate von zwei Prozent in zwölf Jahren von 94.102 Euro auf 119.344 Euro. Bei einer jährlichen Preissteigerung von einem Prozent beträgt der Wert der Wohnung nach zwölf Jahren 106.036 Euro. In diesem Fall hätte Frau Müller noch einen Verlust von 1.524 Euro, bei einer Wertsteigerung um zwei Prozent dagegen bereits einen Gewinn von 11.784 Euro – ohne jeden Eigenkapitaleinsatz. Da jedoch nach zwölf Jahren die Steuervergünstigungen entfallen, verschlechtert sich ab diesem Zeitpunkt auch das jährliche Gesamtergebnis der Investition, so dass das Wertsteigerungspotenzial mit zunehmender Investitionsdauer immer mehr an Gewicht gewinnt.
Weiteres Beispiel:
Bei höheren Haushaltseinkommen und größeren Investitionssummen machen sich die Steuervergünstigungen noch deutlicher bemerkbar. Ein Beispiel: Familie Schmitt hat ein zu versteuerndes Haushaltseinkommen von 73.000 Euro. Um die Einkommensteuerlast zu senken, entschließt sich das Ehepaar, eine denkmalgeschützte Wohnung mit Modernisierungszusage zu kaufen. Der notarielle Kaufpreis für die knapp 50 Quadratmeter große Wohnung beträgt 98.701 Euro. Die monatliche Miete liegt bei 247 Euro abzüglich der nicht umlagefähigen Nebenkosten (inkl. Instandhaltungsrücklage) von 63 Euro.
Notarieller Kaufpreis 98.701 Euro
+ Grunderwerbssteuer (3,5 %) 3.455 Euro
+ Notarkosten (2,9 %) 2.862 Euro
+ Bauzeitzinsen (3 %) 2.961 Euro
= 9.278 Euro
Kaufpreis inklusive Nebenkosten 107.979 Euro
+ Disagio/Darlehensgebühren 1.877 Euro
Gesamtkosten 109.856 Euro
Davon Grundstückskosten 13.325 Euro
Davon Kaufpreis Altbausubstanz 13.324 Euro
Davon nachträgliche Herstellungskosten 72.052 Euro
Familie Schmitt kauft die Wohnung mit Modernisierungszusage am 08.12.2009. Im Januar 2010 geht die Wohnung in ihr Eigentum über. Die Modernisierung ist am 24.08.2010 beendet. Das bedeutet, dass Familie Schmitt 2009 keine Mieteinnahmen, sondern nur Modernisierungsausgaben durch Bauzeitzinsen hat. Da der Lastenwechsel im Januar 2010 stattfindet und die Modernisierung im August 2010 abgeschlossen ist, kann sie die Aufwendungen für das Darlehen und die lineare Denkmal-Afa erst in diesem Jahr steuerlich geltend machen.
Ergebnis in der Erwerbsphase betrug (2009-2010)
Jahr 2009
Eigenkapital 0 Euro
Zu versteuerndes Einkommen 73.000 Euro
Disagio/Darlehensgebühr 0 Euro
Bauzeitzinsen 2.961 Euro
Nicht umlagefähige Nebenkosten 0 Euro
Darlehenszinsen 0 Euro
Altbau-Afa (linear 2,5%) 0 Euro
Denkmal-Afa (9%, Basis 72.052 Euro) 0 Euro
Mieteinnahmen Wohnung 0 Euro
Zu versteuerndes Einkommen nach Investition 70.039 Euro
Einkommensteuer vor Investition 15.950 Euro
Einkommensteuer nach Investition 14.928 Euro
Kürzung Einkommensteuer 1.022 Euro
Kürzung Solidaritätszuschlag 56 Euro
Steuererstattung insgesamt 1.078 Euro
Jahr 2010
Eigenkapital 0 Euro
Zu versteuerndes Einkommen 73.000 Euro
Disagio/Darlehensgebühr 1.877 Euro
Bauzeitzinsen 0 Euro
Nicht umlagefähige Nebenkosten 202 Euro
Darlehenszinsen 5.161 Euro
Altbau-Afa (linear 2,5%) 469 Euro
Denkmal-Afa (9%, Basis 72.052 Euro) 6.485 Euro
Mieteinnahmen Wohnung + 988 Euro
Zu versteuerndes Einkommen nach Investition 59.795 Euro
Einkommensteuer vor Investition 15.708 Euro
Einkommensteuer nach Investition 11.332 Euro
Kürzung Einkommensteuer 4.376 Euro
Kürzung Solidaritätszuschlag 241 Euro
Steuererstattung insgesamt 4.617 Euro
Durch die steuerlichen Verluste während der Modernisierung betrug die Senkung der Steuerlast von Familie Schmitt somit insgesamt 5.695 Euro.
Der Rechnung zufolge hat das Ehepaar Schmitt in diesen zwölf Jahren 41.488 Euro an Steuern gespart (Frau Müller 35.285 Euro). Die erhöhte Steuerersparnis wirkt sich wiederum auf das Gesamtergebnis aus. Nach Steuern lagen die Aufwendungen für die Wohnungsinvestition in den ersten zwölf Jahren bei 15.243 Euro. Da im gleichen Zeitraum 19.879 Euro des Darlehensbetrages getilgt worden sind, bleibt unter dem Strich ein Gewinn von 4.636 Euro – ohne Berücksichtigung von Wertsteigerungen und ohne Einsatz von Eigenkapital.
Der Wert der Wohnung erhöht sich jedoch, sofern die Haushaltszahlen am Standort zunehmen. Geht man etwa davon aus, dass er sich etwa analog zur allgemeinen Teuerung entwickelt, steigt der Wert der Wohnung bei einer jährlichen Inflationsrate von zwei Prozent in zwölf Jahren von 98.701 Euro auf 125.177 Euro. Bei einer jährlichen Preissteigerung von einem Prozent beträgt der Wert der Wohnung nach zwölf Jahren 111.218 Euro. In diesem Fall hätte Familie Schmitt dahin einen Ertrag von 5.998 Euro. Bei einer Wertsteigerung um zwei Prozent wären es gar 19.997 Euro.
Eric Mozanowski hierzu: „Auch für Familie Schmitt gilt, dass sich das jährliche Gesamtergebnis mit dem Auslaufen der Steuervergünstigungen deutlich verschlechtert, so dass das Wertsteigerungspotenzial der Wohnung mit zunehmender Investitionsdauer immer mehr an Gewicht gewinnt.“
Darüber hinaus referierte Eric Mozanowski in Stuttgart über weitere Beispiele aus der Praxis, dass zum Verständnis der Teilnehmer beitrug.
V.i.S.d.P.:
Eric Mozanowski
Der Verfasser ist für den Inhalt verantwortlich
Eric Mozanowski, ehemaliger Vorstand der ESTAVIS AG, führte in Berlin / Leipzig sowie Stuttgart im Rahmen von Seminarveranstaltungen die Vortragsreihe zum Themengebiet Denkmalschutz in Deutschland fort. Aus den Kreisen der Teilnehmer kam der Wunsch, wichtige Wissensmodule auch im Internet zu veröffentlichen. Weitere Informationen unter: www.estavis.de
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