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Feb
21

Denkmalsanierung: Bescheinigung der Denkmalbehörde

Gewährung von Begünstigungen bei der Modernisierung und Ausbau von Dachgeschossen in Bezug auf Denkmalerhaltung von Gebäuden

Eric Mozanowski führte in Berlin / Leipzig sowie Stuttgart im Rahmen von Seminarveranstaltungen die Vertragsreihe zum Thema Denkmalschutz in Deutschland fort. Aus dem Kreis der Teilnehmer kam der Wunsch wichtige Wissensmodule auch im Internet zu veröffentlichen. Dies ist Teil 24, welcher sich mit Ausbau von Dachgeschossen und den erwarteten Vergünstigungen nach dem Einkommenssteuergesetz betrug.

Dachgeschossausbau

Probleme können auch Anleger bekommen, die eine Dachgeschosswohnung mit Modernisierungszusage erwerben. Denn auch in diesen Fällen verweigern die Denkmalschutzämter oftmals die Bescheinigung, dass die Baumaßnahme erforderlich war, um das Gebäude als Denkmal zu erhalten. Oft kann der Denkmalschutzbehörde gegenüber aber dargelegt werden, dass mit dem Ausbau des Dachgeschosses viele Maßnahmen verbunden waren, der Erhalt betrug einen wesentlichen Anteil zur Erhaltung des Gebäudes, die maßgeblich dafür erforderlich waren. Beispiele hierfür sind etwa die Erneuerung des Dachstuhls oder die Isolierung und Neueindeckung des Daches. Letztlich handelt es sich dabei um die Maßnahmen, die nicht das Sondereigentum an der Wohnung, sondern das Gemeinschaftseigentum betreffen. Schätzungsweise sind daher etwa 40 Prozent der Kosten für den Ausbau des Dachgeschosses steuerlich begünstigt. Wenn die Denkmalschutzbehörde diese Aufwendungen für den Dachausbau bescheinigt, ist das Finanzamt daran gebunden und muss die Begünstigung gewähren. Denn auch hier gilt, dass durch den Ausbau zwar ein neues Wirtschaftsgut, aber kein neues Gebäude entstanden ist.

Herabsetzung der Vorauszahlungen

Steuerpflichtige, die aufgrund der Vergünstigungen nach § 7i EStG für das laufende Jahr eine geringere Einkommenssteuer erwarten, können vorab eine entsprechende Anpassung der Vorauszahlungen beantragen.

Ein Sonderfall gilt jedoch beim Erwerb eines Baudenkmals mit Sanierungszusage, wenn das Gebäude zum Privatvermögen des Steuerpflichtigen gehört und vermietet wird. Denn nach § 37 Abs. 3 Satz 8 EStG können negative Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung (im Sinne des § 21 EStG) bei der Festsetzung der Vorauszahlungen erst für das Kalenderjahr berücksichtigt werden, das nach der Anschaffung des Gebäudes beginnt.

Etwas anderes gilt in den Fällen, in denen der Steuerpflichtige als Bauherr modernisiert, sowie bei selbstgenutzten Wohnimmobilien. Hier greift die Vorschrift des § 37 Abs. 3 Satz 8 nicht ein. Denn die Vorschrift knüpft an die Fertigstellung des Gebäudes – und nicht an die einzelnen Baumaßnahmen an. Das Gebäude selbst ist in diesen Fällen aber stets schon fertiggestellt.

Eric Mozanowski erklärt anhand dieses Beispiels, wie in der Praxis die Berücksichtigung stattfindet:

Ein Steuerpflichtiger kaufte im März 2010 eine vom Verkäufer zu modernisierende Eigentumswohnung, die er anschließend vermieten will. Die Modernisierung wurde im Dezember 2010 abgeschlossen, so dass der Lastenwechsel noch im Jahre 2010 stattfand. Der Steuerpflichtige erzielte im Jahr 2010 negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Auch wenn er noch keine Mieteinnahmen erzielte, konnte er die erhöhten Absetzungen nach § 7i EStG, die Normal-Afa für den Altbau, die Schuldzinsen und gegebenenfalls das Damnum bereits als vorweggenommene Werbungskosten geltend machen. Dieser Verlust wird jedoch für die Einkommensteuer 2010 erst im Rahmen der Veranlagung berücksichtigt. Gemäß § 37 Abs. 3 Satz 8 EStG ist eine Berücksichtigung der Festsetzungen der Vorauszahlungen für das Jahr 2010 nicht möglich. Erst bei der Festsetzung der Vorauszahlungen für das Jahr 2011 konnten die Verluste aus der Wohnung berücksichtigt werden.

Findet der Lastenwechsel erst im Jahre 2011 statt, hat dies zwei Konsequenzen:

– Die erhöhten Absetzungen nach § 7i EStG kann der Steuerpflichtige erstmals im Jahre 2011 in Anspruch nehmen.

– Eine Berücksichtigung des Verlustes im Rahmen der Vorauszahlungen ist erstmals für das Jahr 2012 möglich.

„In einigen Fällen haben die Steuerpflichtigen erfahren, dass die Finanzämter die Herabsetzung der Vorauszahlungen beziehungsweise die Eintragung des Freibetrages auf der Lohnsteuerkarte abgelehnten, solange die Bescheinigung der Denkmalbehörde (nach § 7i Abs. 2 EStG) noch nicht vorlag. Dieses Vorgehen betrug nur einen geringen Anteil, denn es genügt, wenn der Steuerpflichtige glaubhaft machen kann, dass bestimmte Baukosten die Voraussetzungen des § 7i EStG erfüllen und er hierfür die Bescheinigung der Denkmalbehörde voraussichtlich erhalten wird“, erläutert Eric Mozanowski in Stuttgart den Interessierten die Vorgehensweise und referierte in Stuttgart noch über die weiteren Möglichkeiten.

V.i.S.d.P.:

Eric Mozanowski
Der Verfasser ist für den Inhalt verantwortlich

Eric Mozanowski, ehemaliger Vorstand der ESTAVIS AG, führte in Berlin / Leipzig sowie Stuttgart im Rahmen von Seminarveranstaltungen die Vortragsreihe zum Themengebiet Denkmalschutz in Deutschland fort. Aus den Kreisen der Teilnehmer kam der Wunsch, wichtige Wissensmodule auch im Internet zu veröffentlichen. Weitere Informationen unter: www.estavis.de

Kontakt:
Mozanowski
Eric Mozanowski
Theodor-Heuss-Strasse 32
70174 Stuttgart
+49 (0)711 220 631 73
e.mozanowski@estavis.de
http://www.estavis.de

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